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二、《辦法》的指導(dǎo)思想

（一）以《合同法》、《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，尊重業(yè)主的物權(quán)，尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位的契約自由；以維護(hù)業(yè)主的共同利益和物業(yè)管理市場(chǎng)秩序?yàn)槟繕?biāo)，明確房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督職能。

（二）正視前期物業(yè)服務(wù)合同雙方權(quán)利義務(wù)失衡的現(xiàn)實(shí)，平衡建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中的利益；正視前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺失的現(xiàn)實(shí)，發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)工作中的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。

（三）規(guī)范建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)中的責(zé)任和義務(wù)，督促建設(shè)單位提高物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)質(zhì)量；規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中的權(quán)利和義務(wù)，為前期物業(yè)管理活動(dòng)順利開(kāi)展創(chuàng)造條件。

（四）強(qiáng)化物業(yè)承接查驗(yàn)工作的針對(duì)性和實(shí)用性，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗(yàn)中存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地進(jìn)行相關(guān)制度設(shè)計(jì)；強(qiáng)化物業(yè)承接查驗(yàn)工作的程序性和可操作性，通過(guò)具體詳細(xì)的程序規(guī)定和操作規(guī)范，指導(dǎo)相關(guān)主體在實(shí)踐中參照適用。

三、《辦法》的立法重心

（一）加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的約束，以督促建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到“誠(chéng)實(shí)信用”

首先，《辦法》要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。其次，《辦法》規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗(yàn)所必需的資料，未能全部移交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。再次，《辦法》要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位，共用設(shè)施的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的問(wèn)題，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)；應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。最后，《辦法》規(guī)定建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益；不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。

（二）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)，以督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到“客觀公正”

對(duì)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的名稱和種類、物業(yè)承接查驗(yàn)的文件依據(jù)和具體程序，《辦法》分別在第十六條、第十二條和第十三條中作出詳細(xì)的列舉和說(shuō)明。對(duì)于建設(shè)單位移交的資料，《辦法》提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的方法，《辦法》指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和交接工作，《辦法》要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成書面記錄，并詳細(xì)列明了查驗(yàn)記錄和交接記錄應(yīng)當(dāng)包括的具體內(nèi)容。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，《辦法》指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定和規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位。

（三）加強(qiáng)對(duì)違約行為的監(jiān)管，以保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到“權(quán)責(zé)分明”

為督促建設(shè)單位履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)，《辦法》明確規(guī)定了建設(shè)單位的三項(xiàng)法律責(zé)任：1、物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；2、物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；3、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。同樣，為督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)，《辦法》也明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項(xiàng)法律責(zé)任：1、自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任；2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管；3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

（四）加強(qiáng)對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，以保證各方主體在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到“保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)”

為防止前期物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，《辦法》明確規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有；為發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)中的主觀能動(dòng)性，《辦法》明確規(guī)定業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，并要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主；為發(fā)揮各方主體的監(jiān)督作用，《辦法》規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果可以公證，物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴。

四、《辦法》的制度創(chuàng)新

（一）明確物業(yè)承接查驗(yàn)的基本條件

一方面，在各地取消綜合驗(yàn)收的大背景下，為保證物業(yè)硬件符合交付使用條件，《辦法》通過(guò)第十一條詳細(xì)規(guī)定實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的七個(gè)基本條件，并鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。另一方面，在前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位的前提下，為保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施承接查驗(yàn)工作有約可依和有據(jù)可查，《辦法》明確規(guī)定在以下三個(gè)契約性文件中必須約定物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)內(nèi)容：一是物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)約定建設(shè)單位所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；二是臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定；三是前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。