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　　二、物業(yè)管理消費(fèi)的特征

　　1、物業(yè)管理消費(fèi)的高消費(fèi)性。物業(yè)管理消費(fèi)不是一種本能性消費(fèi)，而是一種社會(huì)性消費(fèi)。物業(yè)管理消費(fèi)和單純的物質(zhì)消費(fèi)相比，消費(fèi)支出明顯偏高。物業(yè)管理行業(yè)是建設(shè)于良好的社會(huì)再生產(chǎn)能力之上的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約著物業(yè)管理行業(yè)繁榮興旺的水平。目前，物業(yè)管理服務(wù)除了深圳、廣州、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和中心城市發(fā)展良好以外，在相當(dāng)多的內(nèi)地城市遇到了阻滯，這除了體制和觀念的因素以外，起決定作用的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約。深圳的人均收入水平居全國(guó)前列，現(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)按平均每平方米3元、月支出300元計(jì)算，也只占到其家庭收入的3％左右。而這一比例到內(nèi)地，則可能上升到30％。即便按大大低于這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的低成本運(yùn)作模式來(lái)計(jì)算，其物業(yè)管理費(fèi)支出也在家庭收入的5％以上，大大超出了業(yè)主的承受能力。因此，對(duì)大多數(shù)人而言物業(yè)管理消費(fèi)是一種高消費(fèi)的支出。將物業(yè)管理消費(fèi)定位于高消費(fèi)意在將之區(qū)別于傳統(tǒng)的“房屋管理”。傳統(tǒng)的“房屋管理”只是從生理上維持居民作為自然人的最低生存的消費(fèi)。明確物業(yè)管理的高消費(fèi)特性，有利于各級(jí)政府立足于國(guó)情、省清、市情，考慮居民消費(fèi)水平的差異，來(lái)定位物業(yè)管理消費(fèi)的時(shí)間和空間及“房屋管理”消費(fèi)的時(shí)間和空間；有利于提高物業(yè)管理的行業(yè)壁壘，從而提升整個(gè)行業(yè)的檔次；有利于業(yè)主進(jìn)行正確的消費(fèi)定位，采取正確的消費(fèi)行為，避免出現(xiàn)目前許多人有意無(wú)意排斥物業(yè)管理消費(fèi)的現(xiàn)象。只有當(dāng)社會(huì)發(fā)展到一定程度后，物業(yè)管理消費(fèi)才會(huì)成為人們的內(nèi)在需求。

　　2、物業(yè)管理消費(fèi)的發(fā)展性。即物業(yè)管理消費(fèi)的深度和廣度隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)或時(shí)期，也存在所謂的物業(yè)管理，但那里（時(shí)）的物業(yè)管理內(nèi)容單一、功能單一、層次較低。即使個(gè)別地區(qū)（時(shí)期）具有現(xiàn)代意義的物業(yè)管理，但能有資格享受這一消費(fèi)的也只是個(gè)別群體。盡管大部分人或群體客觀上有此需求，但也無(wú)法得到滿足。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物質(zhì)財(cái)富的豐富，物業(yè)管理消費(fèi)將遞進(jìn)增長(zhǎng)。

　　3、物業(yè)管理消費(fèi)的層次性和群體性。不同文化層次、不同收入水平、不同職業(yè)階層，由于其價(jià)值觀、審美觀的不同，對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的要求也不一樣。一般而言，收入較低、文化層次不高的群體或小區(qū)，偏重于對(duì)物業(yè)管理硬件消費(fèi)的要求。而收入較高、文化層次較高的消費(fèi)群體或業(yè)主，既重視對(duì)物業(yè)管理硬件的消費(fèi)，更重視對(duì)物業(yè)管理軟件的消費(fèi)。

　　4、物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性。物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性表現(xiàn)為消費(fèi)空間和容量的彈性。從空間上講，物業(yè)管理消費(fèi)的空間可大可小，小到業(yè)主自己的家庭，大到整個(gè)社區(qū)，甚至整個(gè)城市，到處都有物業(yè)管理消費(fèi)的內(nèi)容。物業(yè)管理的消費(fèi)容量也是如此。物業(yè)管理消費(fèi)不同于物質(zhì)消費(fèi)那樣，不享受物業(yè)管理的某些內(nèi)容，不會(huì)對(duì)業(yè)主產(chǎn)生某些身心影響或嚴(yán)重影響。

　　5、物業(yè)管理消費(fèi)的公共性。物業(yè)管理消費(fèi)是一種公共消費(fèi)。因?yàn)椋�其有兩個(gè)基本特性。一是非他性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦提供了，便會(huì)有眾多的受益者，業(yè)主將共同消費(fèi)這一服務(wù)，不可能將其中任何人排斥在外，每個(gè)人也不可能拒絕消費(fèi)。二是非競(jìng)爭(zhēng)性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦提供了，在達(dá)到充分消費(fèi)之前，多一個(gè)業(yè)主的加入或少一個(gè)業(yè)主的加入并不影響他人的消費(fèi)。為消費(fèi)某一公共服務(wù)，業(yè)主之間不必開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)或爭(zhēng)奪。

　　三、物業(yè)管理消費(fèi)的功能

　　物業(yè)管理消費(fèi)具有許多其他消費(fèi)不可替代的功能�！坝邢薜膬r(jià)格，無(wú)限的享受”為物業(yè)管理的基本功能。

　　一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)除了能提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，其服務(wù)范圍和服務(wù)水準(zhǔn)能達(dá)到相當(dāng)?shù)膹V度和深度。在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)能提供規(guī)范、完善、人性化的高質(zhì)量服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，實(shí)現(xiàn)保值增值；在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)更能將服務(wù)提升到文化的層面，盡可能地賦予物業(yè)以附加值。社區(qū)文化、社區(qū)經(jīng)濟(jì)概念的引入，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間。

　　具體而言，現(xiàn)代物業(yè)管理具有如下功自能：

　　1、教化和益智的功能�，F(xiàn)代物業(yè)管理的重心已不再是在清潔、綠化、房管、保安等四大傳統(tǒng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上了。現(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種小區(qū)的情調(diào)、小區(qū)的感覺(jué)、小區(qū)的文化，使業(yè)主肩一種情感的歸屬。這樣的物業(yè)管理消費(fèi)，能增長(zhǎng)消費(fèi)者的見(jiàn)識(shí)，開(kāi)闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高業(yè)主的素養(yǎng)。

　　2、促進(jìn)身心健康的功能。在衣食無(wú)憂的現(xiàn)代都市人群中，越來(lái)越多的人已不再滿足于偏居一隅，追求舒適、個(gè)性的生活小區(qū)正成為人們更高層次需求的集中表現(xiàn)，“買房買環(huán)境，買房買享受”的理念也為越來(lái)越多的現(xiàn)代人所接受。因?yàn)槿说囊簧�大部分時(shí)間將在小區(qū)度過(guò)。生活在高檔小區(qū)，享受著高檔物業(yè)管理，能產(chǎn)生“物我兩忘”的高度體驗(yàn)。這樣人就會(huì)心情舒暢，心胸開(kāi)闊，身心健康，生活質(zhì)量提高。

　　3、社交和繁榮文化的功能。物業(yè)管理消費(fèi)與其他消費(fèi)一樣，存在著循序漸進(jìn)、由低層次向高層次螺旋式上升運(yùn)動(dòng)的規(guī)律。物業(yè)管理消費(fèi)的層次越高，越表現(xiàn)出對(duì)高品位服務(wù)、高品位文化和精神服務(wù)的需求，以滿足其自身高層次的需求。而現(xiàn)代物業(yè)管理則能通過(guò)建立多種平臺(tái)或采取多種形式，來(lái)促進(jìn)業(yè)主的交流，繁榮社區(qū)文化。而社區(qū)文化的振興和繁榮將推動(dòng)人與人之間的信息和情感交流。因此，從這個(gè)意義上講，物業(yè)管理消費(fèi)促進(jìn)了人們的社會(huì)交流和情感的交融。

　　4、具有凈化社會(huì)空氣、促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的功能。營(yíng)造文明、安怡、祥和的家園氛圍，使業(yè)主的思想道德水平和文化素質(zhì)有明顯而易見(jiàn)提高，是現(xiàn)代物業(yè)管理的基本目標(biāo)之一。高質(zhì)量的物業(yè)管理消費(fèi)可以提高人的整體素質(zhì)，從而促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的和諧發(fā)展。

　　恩格爾定律顯示，隨著人們生活水平的日益提高，人們花在基本生活消費(fèi)上的支出比例不斷下降，花在物業(yè)管理等社會(huì)性消費(fèi)上的支出比例將不斷上漲。根據(jù)這種社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，物業(yè)管理這一消費(fèi)市場(chǎng)將越來(lái)越巨大。